Онзи ден получих следното запитване като коментар под статия:
Здравейте,
намерих материала случайно и за това пиша толкова късно, надявам се да ми отговорите.
Имам потребителски кредит към банка в БГ при 8,5% лихва – което е добър и преференциален процент за БГ.
В същото време в момента на БФБ има много добри инвестиционни възможности за инвестиция в АДСИЦ(REITS) при очаквана дивидентна доходност за 2012год(след 1/2 година) между 15%-20%. Има и някои превилигировани акции носещи гарантиран дивидент около 14%, но хайде да се спрем на АДСИЦ-те като по-нискорискови.
Та какво ще ми препоръчате при положение че мога да си обслужвам кредита от месечния доход , да бързам ли да го погасявам или да инвестирам спестените пари?
Ето и моя отговор, който е лично мнение, и държа да подчертая:
Не следя БФБ, но имам наблюдения от ASX (австралийската борса) и подобни акции там.
Каквото и да решите да правите – посъветвайте се със специалисти (няколко по възможност, и от различни гледни точки).
Та така:
Първо, според мен, REITS не са непременно нискорискови като правило и всеки фонд трябва да се разглежда сам по себе си.
Висока доходност означава често и висок риск.
Има два аспекта – какво става с вложения капитал от една страна, и с доходността от друга. На ASX повечето подобни фондове дори с доста дълга история зад гърба си след финансовата криза претърпяха големи загуби на капитал и намалиха дивидентите значително. Някои изплащат същия дивидент като процент, но в номинални стойности и капитала и дивидента са значително по-ниски. Резултатът е загуба за инвеститорите – и на капитал, и на доход.
Финансовите резултатите също много могат да зависят и от използваните счетоводни практики – с това трябва да се внимава много. И трябва да се знае много (както за правилата на българска почва, така и за регулацията на пазарите, на които фондовете участват), но аз не съм в позиция да коментирам.
Какъв модел на инвестиране има фонда? От къде идва дохода – дали от увеличаване на цените на имотите в портфолиото им (какъв е потенциалът за това в близко време?!), от текущи доходи от наеми или комбинация от тези и други стратегии?
Има(ше) фондове, които преоценяват портфолиото си редовно и теглят заеми срещу увеличената цена на активите и така изплащат високи дивиденти. Това води до много висок процент задлъжнялост спрямо активите – лоша позиция в сегашната финансово-икономическа ситуация.
Какви са перспективите пред наемите (какъв е шансът да се запази доходността)? При положение, че очакванията са в посока на рецесия, вероятността да имат много незаети офиси/жилища/земи или срив на наемите им не е малка.
В какви имоти и къде инвестират и какви са възможностите пред тези сегменти, пазари? Очаква ли се някакъв растеж, нарастване на населението, навлизане на нови индустрии/играчи в района, които да променят пазара на труда? Какви са въобще перспективите пред фирмите, доходите, потреблението? Какви са нивата на задлъжнялост? Търсенето и цените на имотите зависят много от местната икономика и от достъпа до финансиране (цена, условия и т.н.).
Как върви отпускането на заеми? И какво е съотношението между задължения и активи? Ако въпросният фонд има да предоговаря заеми в близко бъдеще, може да се окаже в трудна ситуация – финансовите пазари в момента са дестабилизирани и има опасност от замразяване на финансирането, ако не се реши кризата в евро-зоната (и ако не се зададе нова някъде другаде). Цената на финансиранетосъщо може да се окаже по-висока. И правилата да се затегнат – ще отговаря ли тогава фондът на изискванията?
Важна част от решението е и ликвидността на БФБ – колко лесно може да се продадат дяловете при нужда (особено важно, ако нямате други спестявания настрана)? Какви обеми се търгуват от тези акции е в момента, исторически, последните години?
Въобще, нещата трябва да се огледат от много страни при всяка инвестиция.
Аз лично в момента, имайки предвид несигурната икономическа ситуация, първо бих натрупала резерв под формата на серия срочни депозити, чийто падеж изтича на удобни интервали като буфер за неприятни изненади. Най-добре за сума равна на разходите ни за поне 6 месеца. Това няма да даде възвръщаемост от 15%, но предпазва от ситуации, които много бързо могат да пресушат всякакви високодоходни инвестиции. И освен това предпазват от необходимостта да се продават инвестициите прибързано, което също може да е много финансово (и психологически) деструктивно.
След това бих изплатила възможно най-бързо потребителския кредит. И бих си наредила нещата така, че да не използвам потребителски кредит следващия път. Това създава добри навици, които в хода на живота ни със сигурност имат по-добра доходност от всяка една инвестиция по отделно, най-вече, защото създават условия да се възползваме от нови инвестиционни възможности в бъдеще. Лихвата може и да е преференциална, но все пак означава 8.5% оскъпяване на покупката (на година, така че реално може да е много повече). От друга страна е по-ниска от цитираната доходност, но в сегашната ситуация, не само доходността е важна, но и запазването на капитала. И ликвидността, в случай на рязка промяна на обстоятелствата.
И още нещо, ако нямате собствено жилище, може би има смисъл да планирате да започнете инвестирането в имоти от там. Този вариант дава повече контрол над ситуацията – и това според мен е важно в период на несигурност, който може да трае още доста време. Може да неутрализираме част от рисковете като подготвим добър депозит, проучим добре пазара, райони, възможности да подобрим имота и добавим стойност и така да запазим и/или увеличим капитала си. С една дума – да си запазим възможността да запретнем ръкави сами и да направим нещо, ако нещата не се развият по благоприятен начин.
И не на последно място в проблематична икономическа ситуация като сегашната, която в много отношения е уникална (и няма исторически наблюдения за комбинацията от процесите, които работят в момента), е много рисковано да се взимат решения на базата само на един сценарий. Един вид – каквото и да решим да правим, ни трябва не само план Б, но В, и Д, и Е…
Успех на всички,
Д.
Статия от блога На 'ти' с парите
Запитване до блога: изплащане на заем или инвестиране във фонд?
